Può un condominio vietare gli affitti brevi turistici? Analisi delle sentenze dei Tribunali e della Cassazione.
Può un condominio vietare gli affitti brevi turistici? Analisi delle sentenze dei Tribunali e della Cassazione.
Il tema della possibilità per un condominio di vietare gli affitti brevi turistici è complesso e ha generato numerose sentenze da parte di Tribunali e della Corte di Cassazione. Di seguito un riassunto della situazione attuale, basato sulle decisioni giurisprudenziali più rilevanti.
La Normativa e il Regolamento Condominiale
In Italia, il Codice Civile regola i diritti e i doveri dei condòmini. Tuttavia, non esiste una normativa specifica che regolamenti direttamente gli affitti brevi turistici. Pertanto, molte controversie vengono risolte basandosi sulle clausole del regolamento condominiale e sul diritto di proprietà.
Il regolamento condominiale contrattuale, ossia quello approvato all’unanimità dai condòmini o inserito nel rogito notarile, può limitare le destinazioni d’uso degli appartamenti, ma queste limitazioni devono essere molto chiare e specifiche. Se non sono espressamente vietati, gli affitti brevi non possono essere considerati automaticamente una violazione del regolamento condominiale.
Le Sentenze dei Tribunali
Diverse sentenze di tribunali italiani hanno affermato che, in assenza di un divieto esplicito nel regolamento condominiale, i condòmini non possono impedire a un proprietario di affittare il proprio appartamento per brevi periodi.
- Tribunale di Roma (sentenza n. 21841/2019): Questo Tribunale ha stabilito che, se il regolamento condominiale non vieta espressamente l’uso degli appartamenti per attività ricettive, i condòmini non possono opporsi agli affitti brevi.
- Tribunale di Milano (sentenza n. 12343/2020): In un caso analogo, il Tribunale ha rigettato la richiesta dei condòmini di vietare l’attività di affitto breve, affermando che tale attività rientra nel diritto di godimento della proprietà.
La Posizione della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione ha fornito importanti indicazioni sulla validità delle limitazioni imposte dai regolamenti condominiali:
- Sentenza n. 19212/2019: La Cassazione ha stabilito che le clausole del regolamento condominiale che limitano la libertà del proprietario di affittare l’immobile devono essere approvate all’unanimità e trascritte nei registri immobiliari per essere opponibili a terzi. In altre parole, se un nuovo proprietario acquista un appartamento, non è vincolato da limitazioni che non siano state debitamente trascritte.
- Sentenza n. 22711/2020: In questa sentenza, la Cassazione ha ribadito che l’affitto breve turistico, in assenza di divieti specifici nel regolamento condominiale, non può essere vietato da una semplice maggioranza di condòmini. Eventuali modifiche al regolamento che introducano tali divieti richiedono l’unanimità.
Sentenze recenti, il caso di Firenze del 31 agosto 2024
- Tribunale di Napoli sentenza n. 6274 del 18 giugno 2024
- Tribunale Amministrativo Regionale (Tar) della Toscana sentenza 858/2024
Il Tribunale di Firenze ha stabilito che gli affitti brevi in condominio sono legittimi e non violano il regolamento condominiale, respingendo le richieste dei residenti che temevano per la tranquillità e la sicurezza del palazzo. La sentenza sottolinea che tali affitti non costituiscono molestia o danno e rappresenta un precedente importante nel dibattito sull’overtourism. Questa decisione potrebbe influenzare future regolamentazioni e giurisprudenza in materia di affitti brevi, richiedendo un nuovo equilibrio tra il diritto di proprietà e la gestione condominiale.
Conclusioni
In sintesi, un condominio non può generalmente vietare gli affitti brevi turistici, a meno che il regolamento condominiale non contenga un divieto esplicito approvato all’unanimità e trascritto nei registri immobiliari. Le sentenze dei Tribunali e della Corte di Cassazione sono chiare nel tutelare il diritto di proprietà, confermando che eventuali limitazioni devono essere chiaramente espresse e condivise da tutti i condòmini.
Questo tema, però, rimane oggetto di dibattito e può evolvere con nuove sentenze o interventi legislativi specifici.
