Oggi andiamo a vedegli gli aspetti della fiscalità degli amministratori di Condominio che possiamo già brevemente riassumenre negli aspetti legati all’Irpef, Iva e contributi previdenziali:
IRPEF
Ai fini delle imposte sui redditi l’amministratore condominiale può essere considerata come:
- esercizio abituale di attività di lavoro autonomo;
- esercizio d’impresa”, se l’attività è svolta sotto forma di impresa ed il reddito scaturente sarà quello d’impresa ( attribuzione dell’incarico di amministratore ad una società di persone o di capitali).
La tassazione IRPEF, pertanto, varierà a seconda che il reddito prodotto sia reddito da lavoro autonomo, reddito di impresa oppure rientri nella categoria dei redditi diversi.
IVA
Il D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633 disciplina l’imposta sul valore aggiunto, stabilendo che le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono operazioni rilevanti, ai fini dell’imponibilità dell’IVA.
L’art. 5, c. 1a, del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633, stabilisce che
[tw_message_box][tw_message_box_item item_animation=”none” item_animation_offset=”” type=”Default”]“Per esercizio di arti e professioni si intende l’esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, di qualsiasi attività di lavoro autonomo da parte di persone fisiche ovvero da parte di società semplici o di associazioni senza personalità giuridica costituite tra persone fisiche per l’esercizio in forma associata delle attività stesse… Non si considerano effettuate nell’esercizio di arti e professioni le prestazioni di servizi inerenti ai rapporti di collaborazione coordinata e continuativa di cui all’art. 49, D.P.R. 29 settembre 1973, n. 597 nonché le prestazioni di lavoro effettuate dagli associati nell’ambito dei contratti di associazione in partecipazione di cui all’articolo 49, comma 2, lettera c), del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917 rese da soggetti che non esercitano per professione abituale altre attività di lavoro autonomo. Non si considerano altresì effettuate nell’esercizio di arti e professioni le prestazioni di servizi derivanti dall’attività di levata dei protesti esercitata dai segretari comunali ai sensi della L. 12 giugno 1973, n. 349, nonché le prestazioni di vigilanza e custodia rese da guardie giurate di cui al R.D.L. 26 settembre 1935, n. 1952.”[/tw_message_box_item][/tw_message_box]
Questo vuol dire che l’amministratore non sempre è rilevante ai fini IVA.
La Cassazione civile, con sentenza n. 6671 del 24/07/96, in merito all’assoggettabilità all’IVA dei compensi derivanti dall’attività di amministratore condominiale, stabilisce che:
[tw_message_box][tw_message_box_item item_animation=”none” item_animation_offset=”” type=”Default”]L’elemento discriminante che concretizza l’esercizio abituale del lavoro autonomo, soggetto alla disciplina IVA, è stato indicato nel generico utilizzo di mezzi organizzati.[/tw_message_box_item][/tw_message_box]
L’attivita di amministratore di condominio non può essere inquadrata in una collaborazione bensì in un incarico professionale.
La sentenza inoltre ha stabilito, che la forma di collaborazione coordinata e continuativa, si possa ravvisare ove l’amministratore sia anche condomino e sia coinvolto dal tur -over dei proprietari del fabbricato, stabilito, eventualmente, con un verbale di assemblea.
IRAP
L’imposta regionale sulle attività produttive, definita come imposta locale, in quanto applicabile alle attività produttive esercitate nel territorio di ciascuna regione.
[tw_message_box][tw_message_box_item item_animation=”none” item_animation_offset=”” type=”Default”]Presupposto per la sua applicazione è l’esercizio abituale di un’attività autonomamente organizzata diretta alla produzione e allo scambio di beni o alla prestazioni di servizi; nonché in ogni caso, l’attività esercitata da società ed enti, organi ed amministrazioni dello Stato.[/tw_message_box_item][/tw_message_box]
Sul punto, si è espressa la Corte Costituzionale che anche se ha confermato la costituzionalità dell’imposta, ha ammesso la non assoggettabilità ad IRAP alle attività professionale esercitata in assenza di dipendenti.
A tal proposito per quanto riguarda l’assoggettamento dell’amministratore di condominio all’IRAP, si veda la sentenza della Cassazione n. 21203 del 05.11.2004.
[tw_message_box][tw_message_box_item item_animation=”none” item_animation_offset=”” type=”Default”]Non sussistono i presupposti per l’assoggettamento al tributo, nel caso in cui l’attivita’ di amministratore di condominio risulti dalla mancanza di dipendenti e anche di beni strumentali rilevanti.[/tw_message_box_item][/tw_message_box]
l’attività di amministratore di condomini si concretizzava in un’attività ripetitiva di tenuta di contabilità svolta in modo automatico e grazie al presumibile ricorso a collaboratori stabili, alla luce dei rilevanti compensi fatturati a terzi e non altrimenti giustificati”.
Il CTR della Liguria,sezione VIII (sentenza del 28/06/2004, n. 4), ha determinato positivamente in tema Irap la tassazione dell’attività dell’amministratore di condomini, qualora siffatta attività sia impiegata verso un numero considerevole di condomini, implicante, inevitabilmente, un’organizzazione sistematica di capitali ovvero di dipendenti.
Condominio e adempimenti quale sostituto di imposta
Il condominio assolve alla funzione di sostituto di imposta già dal 1998, ai sensi dell’art. 23, c. 1, del D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, e come tale è tenuto al pagamento delle imposte sui redditi.
[tw_message_box][tw_message_box_item item_animation=”none” item_animation_offset=”” type=”Default”]E’ sostituto d’imposta “chi in forza di disposizioni di legge è obbligato al pagamento di imposte in luogo di altri, per fatti o situazioni a questi riferibili ed anche a titolo di acconto.[/tw_message_box_item][/tw_message_box]
La circolare della Agenzia delle Entrate n. 204 del 6 novembre 2000, individua il condominio quale sostituto d’imposta e non l’amministratore dicondominio, come originariamente proposto.
Infatti, avendo assunto la qualifica di sostituto d’imposta, sarà tenuto ad effettuare le ritenute di acconto ogni qualvolta corrisponda compensi, in denaro o in natura, soggetti alle ritenute stesse. Ciò avviene, ad esempio, in caso di corresponsione di somme o valori che costituiscono redditi di lavoro dipendente, come quelli pagati al portiere dello stabile o all’incaricato della pulizia, se quest’ultimo intrattiene un rapporto di lavoro dipendente, ovvero in caso di pagamenti di somme o valori che sono, invece, da qualificare come redditi di lavoro autonomo, come quelli pagati all’amministratore del condominio stesso, anche se a titolo di rimborso forfetario di spese, o in caso di corresponsione di somme o valori qualificabili come redditi diversi ai sensi dell’articolo 81 del T.U.I.R. (D.P.R. 22.12.1986, n. 917).
Il vero e proprio sostituto di imposta è, dunque, il condominio e non l’amministratore condominiale, ciò vuol dire che ciascun proprietario è responsabile in solido.
In particolare, l’assolvimento degli obblighi di ritenuta quale sostituto di imposta competono:
- al condominio;
- al supercondominio;
- al condominio parziale.
Questi detengono un proprio codice fiscale, pertanto sono autonomamente responsabili nei confronti del Fisco, pur in presenza di un amministratore che ne assume la legale responsabilità.
Infatti, nel caso di condominio con numero di condomini inferiore a quattro, non essendo obbligatoria la nomina dell’amministratore, ciascun condomino potrà provvedere agli adempimenti di sostituto di imposta.
Il supercondominio si configura nell’ambito di un complesso immobiliare composto da più edifici caratterizzato dalla presenza di beni, servizi ed aree comuni (Cass. Civ. sez. II, 18 aprile 2005, n. 8066).
Il condominio parziale si presenta quando, per oggettive caratteristiche funzionali, un bene è destinato al servizio e/o godimento di una parte soltanto dell’edificio (Cass. Civ. sez. II, 28 aprile 2004, n. 8136).
Il condominio dovrà, quindi, effettuare la ritenuta d’acconto su compensi corrisposti ai professionisti, ai lavoratori dipendenti e all’amministratore e non solo, in quanto con la Legge Finanziaria 2007 è stata introdotta l’obbligatorietà di una nuova ritenuta d’acconto sui corrispettivi dovuti per prestazioni relative a contratti di appalto di opere e servizi.
Ritenute sui corrispettivi dovuti dal condominio ai professionisti.
L’amministratore quale rappresentante legale del condominio deve effettuare all’atto del pagamento della parcella del professionista (avvocato, ingegnere, ecc.) la ritenuta, a titolo di acconto, IRPEF del 20% e provvedere al versamento entro il 16 del mese successivo. Se il professionista è un soggetto non residente, la ritenuta sarà a titolo di imposta ed aumenta fino al 30%.
Tale ritenuta va effettuata solo per le prestazioni ricevute da professionisti.
Appalti e servizi condominiali – Obbligo di Applicazione della Ritenuta
L’art. 1, c. 43, L. 27.12.2006, n. 296 ha introdotto, nell’ambito del D.P.R. 600/1973 l’art. 25 ter, al fine di disciplinare l’obbligo per il condominio di operare una ritenuta anche sui corrispettivi dovuti in relazione a talune prestazioni di opera o servizi.
Tale novità va ad aggiungersi a quelle già previste a partire dall’annualità 1998, con cui il condominio è divenuto sostituto d’imposta, essendo stato inserito fra i soggetti tassativamente qualificati come tali (art. 23 c. 1, D.P.R. 600/1973).
In virtù di ciò, il condominio è tenuto ad effettuare una serie di adempimenti che la legge gli impone proprio per la figura che riveste, soggetto obbligato al pagamento delle imposte in luogo di altri:
- effettuare le ritenute d’acconto e versarle all’Erario;
- esercitare la rivalsa sul sostituito (per far cadere il carico fiscale sullo stesso);
- osservare gli obblighi di dichiarazione e certificazione
Nuove Iniziative Produttive e Marginali
La ritenuta del 4% non va applicata sui corrispettivi delle prestazioni rese dalle persone fisiche che si avvalgono del regime fiscale agevolato per le nuove iniziative imprenditoriali, o del regime fiscale agevolato delle attività marginali disciplinati, rispettivamente, dagli artt. 13 e 14 L. 23.12.2000, n. 388.
A tal fine è necessario che i contribuenti rilascino all’amministratore del condominio un’apposita dichiarazione, dalla quale risulti che il reddito cui le somme afferiscono è soggetto ad imposta sostitutiva, che costituisce la condizione per l’esonero dall’applicazione della ritenuta.
Versamento delle ritenute
Per le ritenute effettuate ai sensi dell’art. 25 ter D.P.R. 600/1973 trovano applicazione le disposizioni in materia di:
- versamento diretto di cui all’art. 3, c. 1, n. 1), D.P.R. 29.9.1973, n. 602;
- versamento unitario e compensazione previsti dall’art. 17 D.Lgs. 9.7.1997, n. 241 anche per le ritenute alla fonte riscosse mediante versamento diretto;
- versamento entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata operata la ritenuta, ai sensi del combinato disposto dell’art. 8, c. 1, n. 1), D.P.R. 602/1973 e dell’art. 18 D.Lgs. 241/1997.
Obblighi dichiarativi e di certificazione
Il condominio deve provvedere al rilascio della certificazione unica attestante l’ammontare delle somme e valori corrisposti nonché la relativa causale e l’ammontare delle ritenute operate (cfr. art. 4, cc. 6 ter e 6 quater, D.P.R. 322/1998).
L’obbligo di effettuare la ritenuta e di presentazione della dichiarazione dei sostituti di imposta e di certificazione delle ritenute effettuate gravano sul condominio in quanto tale e devono essere adempiuti dall’amministratore di condominio in carica pro tempore.
Obbligo di comunicazione dei dati dei fornitori
L’effettuazione della ritenuta del 4% implica, l’obbligo per il condominio di comunicare annualmente all’anagrafe tributaria, tramite il proprio amministratore, l’ammontare dei beni e servizi acquistati dal condominio, unitamente ai dati identificativi dei relativi fornitori, previsto dall’art. 7 c. 9, D.P.R. 605/1973 e disciplinato con decreto del Direttore generale del Dipartimento delle entrate del 12.11.1998.
Non devono essere comunicati:
a) i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
b) i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
c) con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati alla lett. b) precedente qualora l’importo complessivo degli acquisti effettuati nell’anno solare non sia superiore a Euro 258,23.
Fonte: commercialistatelematico.com
