Amministratore di condominio a Roma

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 L’amministratore di condominio a Roma

Questo articolo ha un duplice scopo che suddividiamo in due categorie di lettori:

• Farti capire se il tuo amministratore di condominio a Roma ha i requisiti per esserlo;
• Se vuoi avventurarti nella professione della gestione dei condomini a Roma, e vuoi intraprendere questa attività così bella e tanto discussa, nel momento in cui dovessi avventurarsi solo nell’idea, è bene sapere le regole fondamentali per essere un amministratore di condominio, perché potresti inciampare in parole del tipo “motivo di revoca” e addirittura di “nullità della nomina”perché non poteva gestire quel condominio, anzi non potevi essere nominato amministratore di condominio professionista.

Se rientri in una delle due categorie suddette siamo pronti a partire e scoprire, come si diventa amministratore di condominio, i requisiti per essere un amministratore di condominio a Roma, e tutto ciò che c’è da sapere sul suo ruolo, i compiti e tutto ciò che gli gira attorno a questa professione. Ovvero, alla gestore del condominio, sia dal punto di vista amministrativo, e sia dal punto di vista giuridico.

Più semplicemente parleremo di ciò che detta il codice civile in materia di amministrazione condominiale.

Per capire bene il ruolo dell’amministratore di condominio occorre prima trattare dettagliatamente quali sono i suoi compiti, e per fare questo bisogna necessariamente partire dall’articolo 71 bis delle disposizioni del codice civile.

Chi può fare l’amministratore di condominio a Roma e chi invece non lo può fare

Chi può fare l’amministratore, e chi invece non lo può fare. La risposta è riconducibile alle Norme di legge e non a norme di associazioni di categoria, organizzazioni o albi inesistenti per questa professione. Chiunque sia iscritto o non iscritto ad una determinata associazione non è definibile amministratore di condominio. Per capire chi è e quali sono le condizioni necessarie per essere amministratore di condominio occorre partire dall’ articolo 71 bis delle disposizioni del codice LA definizione che consente ad un professionista di essere definito amministratore di condominio è stata sancita dalla riforma del condominio, la legge 220 del 2012.

Quali sono i requisiti dell’amministratore di condominio a Roma

Possono svolgere la professione di amministratore di condominio tutti coloro che hanno determinati requisiti. Questi requisiti sono sia di tipo tecnico che morali. La prima regola per una persona che vuole esercitare l’amministrazione di condominio deve godere dei diritti civili. E’ una regola per così dire di carattere morale e che chi vuole esercitare l’attività di amministrazione condominiale non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione o reati contro la giustizia in generale.

La fedina penale, per intenderci, non pulita per qualsiasi atto o delitto colposo o doloso è una macchia che non è contemplata per chi vuole intraprendere l’attività di amministratore di condominio. Questo è un requisito di natura morale, richiesto a tutti gli amministratori che vogliano iscriversi ad una associazione come l’ANACI, e cartina tornasole per i condomini che scelgono un amministratore per il loro condominio. Infatti non essendo un requisito richiesto dai condomini quando effettuano la scelta di chi gestirà il loro condominio, lo fanno le associazioni. Quindi un amministratore associato ANACI è garanzia di moralità, almeno per quanto riguarda la fedina penale.

La morale come requisito fondamentale per l’amministratore di condominio a Roma

Una persona che intende esercitare l’attività di amministratore di condominio non deve essere stato sottoposto a una condanna definitiva per reati, almeno che non sia trascorso il periodo di legge previsto per la riabilitazione. Quindi abbiamo due casi, uno in cui una persona voglia intraprendere l’attività di amministratore di condominio, ma non ha, per così dire la fedina penale pulita, e quindi ostacolo dettato dall’ articolo 71is delle disposizioni attuative, che non gli permettono di intraprendere tale attività. L’altro caso è quello in cui una condanna penale sopraggiunga successivamente all’ esercizio dell’attività. Una condanna per un amministratore già operativo è il caso di quelle rientranti nell’ impedimento dello svolgimento della professione. Nel caso successivo di  riabilitazione legale, un amministratore di condominio può esercitare nuovamente.

“L’attività di amministrazione condominiale non può essere esercitata se questa sopraggiunge per un amministratore di condominio, che a quel punto è interdetto e inabilitato all’ amministrazione condominiale.”

Quando la situazione di interdizione o di inabilitazione viene rimossa l’amministratore di condominio può rientrare nei suo ranghi.

L’amministratore di condominio protestato non può esercitare

Parliamo di un altro paletto abbastanza importante. E’ un altro caso di impedimento dell’attività di amministratore di condominio, rientrante sempre nella moralità dei requisiti che impedisce di fatto l’esercizio alla amministrazione, è che il proprio nome è stato annotato nell’elenco dei protesti cambiari. Per cui, indipendentemente dalle motivazioni che hanno causato questa iscrizione, un soggetto protestato de iscrizione nel relativo elenco, non può esercitare fino alla cancellazione. Si può chiedere la cancellazione dall’elenco dopo che si è adempiuta al pagamento del debito.

La cancellazione dall’elenco dei protesti ha l’effetto di riabilitare l’amministratore di condominio

Nel momento in cui si ottiene la cancellazione dall’elenco dei protesti l’amministratore di condominio è praticamente riabilitato. In quel caso il soggetto può riprendere l’esercizio dell’attività. Con questo altro paletto morale il legislatore ha voluto essere chiaro, ed è stata a nostro giudizio una scelta di campo giusta è comprensibile. L’amministratore di condominio è una persona che gestisce i soldi dei condomini e deve avere un certo approccio culturale per questa posizione di responsabilità verso la gestione del denaro altrui.

La cultura dell’amministratore di condominio parte dal diploma

Dopo la morale, requisito che abbiamo visto essere predominante nell’ esercizio di questa professione, passiamo alla cultura che deve avere l’amministratore di condominio. Più che cultura parlerei di capacità dello studio e dell’apprendimento di determinate materie. Questa capacità parte da una base culturale minima che è la scuola superiore e che è un altro requisito fondamentale per poter esercitare l’attività di amministratore condominiale.

“La misura dell’apprendimento di un amministratore condominiale parte dal diploma di scuola media superiore.”

Quindi la licenza media non è ammessa come requisito di base degli sudi e della cultura minimo per esercitare l’attività di amministratore di condominio. Esiste però una eccezione voluta dal legislatore che vedremo più avanti.

I requisiti tecnici per l’amministratore di condominio professionista

Abbiamo parlato della moralità e dei requisiti minimi degli studi che devono essere in possesso di un amministratore di condominio professionista, ora passiamo ai requisiti tecnici. Per quanto riguarda i requisiti tecnici chi intende esercitare l’attività di amministratore di condominio deve aver frequentato un corso di formazione iniziale, lettera “G” dell’articolo 71 bis del codice civile enunciato all’ inizio di questo articolo e che a questo punto scoperto essere il sacro graall della professione di amministratore di condominio.

Dalla frequenza con esito positivo di un corso abilitante base alla professione di amministratore di condominio, apre le porte all’incarico di amministratore di condominio.

Una società srl sas snc cooperativa come amministratore di condominio è possibile

L’amministratore di condominio può essere anche una società, requisito contemplato al titolo quinto del libro quinto del codice civile. Se parliamo di società che gestiscono condomini, chi sono questi soggetti? Possono essere società di persone, di capitale, cooperative, società snc o sas tutte elencate nel titolo quinto del libro quinto del codice civile. L’importante è che se un amministratore di condominio viene nominato da un condominio, è lui l’amministratore.  E’ tale resta e non può quest’ultimo delegare l’amministrazione a nessun altro. Diversamente se parliamo di società, allora la società stessa è legittimata a mandare in condominio in rappresentanza un soggetto  interno o esterno autorizzato dalla società ad esercitare una data attività.

Se l’amministrazione è stata affidata ad una società, i requisiti dei soci sono illimitatamente responsabili. Questo nel caso di società di persone perché le società di persone hanno tutti la responsabilità illimitata. Tutti i soci illimitatamente responsabili e devono possedere tutti i requisiti che stiamo trattando. Se si tratta di una società di capitali, allora non ci sono i soci illimitatamente responsabili, perché i soci sono limitatamente responsabili al capitale della società. In questo caso avrete dipendenti della società amministratori incaricati di svolgere la funzione di amministratore del condominio. In pratica, se nominate una società di capitali per la gestione del vostro condominio, da quel momento la società può mandare qualunque dipendente abbia i requisiti per la gestione del condominio.

Eccezione alla lettera “G” del codice civile requisiti tecnici per l’amministratore di condominio

Il possesso del requisito tecnico, riferito agli studi minimi del diploma di scuola superiore e l’aver superato con successo un corso di formazione professionale. Non solo però, anche i relativi corsi di aggiornamento, i DM 140, non necessari se l’amministratore sia stato nominato tra i condomini dello stabile. Quindi, se un soggetto non hai requisiti tecnici, ma ha ovviamente i requisiti morali, può gestire uno e un solo condominio quello in cui ha la residenza, indipendentemente se proprietario o affittuario.

“In genere è un condomino di buona volontà che vuole occuparsi del proprio condominio, lo può fare, anche in assenza di un diploma.”

Perdita dell’amministratore di condominio dei requisiti lettera articolo 71 lettera A B C D e E del codice civile

La perdita dei requisiti di cui alla lettera A, B, C, D e E comporta la cessazione dell’incarico. Facendo un passo indietro la perdita dei diritti civili, l’essere soggetto a condanne per determinati reati, delle misure intervenute per l’interdizione o inabilità, nonché l’essere protestati. Questo vuol dire che anche in presenza della frequenza di un corso base e dell’attestato che riconosce l’amministratore professionista, se dovesse venir meno uno di quei requisiti morali, la sua carica decade automaticamente.

Per l’amministratore di condominio la decadenza di uno dei requisiti fondamentali e morali comporta la cessazione dell’incarico

Per l’amministratore di condominio la decadenza di uno dei requisiti fondamentali e morali comporta la cessazione dell’incarico. La cessazione dell’incarico può essere fatto valere anche in sede giudiziaria. Questa regola morale è talmente restrittiva che anche un solo condòmine può convocare l’assemblea. Il fine semplicistico e far revocare l’amministratore con giusta causa e nominare un nuovo amministratore di condominio. Il legislatore in questo è stato lungimirante.  Infatti, ha costruito una norma blindata e restrittiva permettendo ai condomini di scegliere tra gli amministratori una certa professionalità, ma soprattutto di una certa cultura ed esperienza.

L’obbligo di formazione periodica per l’amministratore di condominio

Parliamo del DM 140 l’aggiornamento e requisito essenziale per continuare ad esercitare l’attività di amministratore di condominio. Il corso di 15 ore di lezioni, prevede un esame finale. Questo esame finale deve essere superato con esito positivo, altrimenti non viene rilasciato l’attestato di frequenza. L’ obbligatorietà deriva dall’ evoluzione giurisprudenziale continua che investe la professione dell’amministratore di condominio.

Quando è necessario un amministratore di condominio

Passiamo all’ articolo 1129 del codice civile, che cita “quando i condomini sono più di otto” se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria. Questo intervento è su ricorso di uno o più condomini o dall’ amministratore stesso nel caso di inerzia dell’assemblea per dimissioni. Quest’ultimo può essere un caso più raro ma può accadere. Mettiamo il caso di un amministratore che per motivi personali decide che non vuole più amministrare un condominio o non vuole più fare l’amministratore di condominio. Allora in questo caso la legge gli permette a lui stesso di ricorrere alla via giudiziaria. Il primo caso è quello in cui si presenta un condominio con più di 8 condomini, ma la volontà perseguita non è quella di voler essere gestiti, allora anche un solo appartenente degli 8 alla comunità può richiedere il ricorso all’ attività giudiziale.

Quali sono gli obblighi dell’amministratore di condominio professionista

Passiamo all’art. 1130 c.c., in sintesi possono essere riassunti come i compiti assegnatogli dall’ assemblea che lo ha nominato. L’amministratore di condominio in questo contesto ha delle attribuzioni. A queste attribuzioni può vantare iniziative entro un certo grado di autonomia e degli obblighi a cui è tenuto e che sono inderogabili.

“L’Amministratore di condominio esegue le delibere votate in assemblea.”

E’ praticamente il mandatario del condominio, che osservando con diligenza la regola del buon padre di famiglia, porta in esecuzione le delibere assembleari. Oltre ad eseguire le delibere deve convocare l’assemblea di condominio entro 180 giorni dal 1° gennaio. Quindi entro il 30 giugno di ogni anno deve portare a votazione il consuntivo annuale. Altro incarico non meno importante è far rispettare il regolamento condominiale contenente una serie di norme o regole del vivere in comunione.

Diventare un amministratore di condominio a Roma associato ANACI

L’ANACI Roma organizza corsi professionali per diventare amministratori di condomini. Come abbiamo capito dall’articolo la Legge 220 del 11/12/2012, che ha riformato il regolamento dei condomini e della gestione condominiale, entrata in vigore il 18/06/2013, ha stabilito che per essere amministratori di condominio occorre aver frequentato un corso di formazione iniziale. ANACI organizza corsi per la Formazione iniziale di cui all’articolo 71 bis, lettera g), e i successivi  DM40/2014, ovvero gli aggiornamenti obbligatori per i professionisti del settore dell’amministrazione condominiale.

Un diploma da amministratore di condominio

I Corsi per Amministratori di condominio sono organizzati dal FORMACI, un organismo certificato UNI EN ISO 9001:2015 leader nell’erogazione di corsi di formazione e di aggiornamento professionale nelle attività di gestione degli immobili. Superato il corso, vi verrà rilasciato un diploma. Non finisce qui, ANACI vi accompagna nella vostra nuova professione ricevendo consulenza e continuo aggiornamento. Per approfondimenti potete chiamare il personale di segreteria sempre molto disponibile ai numeri Tel. 064746903 / 064881348. Se volete andare direttamente nella loro sede si trovano a Via Salandra, 1/A, in un bellissimo edificio storico nel centro  di Roma.

APPROFONDIMENTI:

• Come riconoscere un amministratore disonesto
• Diventare un amministratore di condominio a Roma ANACI
• Controllare il saldo del bilancio condominiale