Come scegliere un Amministratore di Condominio
Uno dei momenti più delicati della vita condominiale è la scelta dell’amministratore di condominio. Questo momento così importante spesso viene sottovalutato, ma come vedremo è di vitale importanza, e forse la vostra esperienza ne ha già vissuto le pene.
Voglio farvi un esempio:
- Salireste in macchina con uno sconosciuto che guida senza patente ?
- Viaggereste su una nave consapevoli che il capitano vi porterà alla deriva ?
E vero che sono esempi drastici ma rendono l’idea del mondo dell’amministrazione condominiale a Roma. A Roma perchè è la sede del nostro studio, ma quello della scelta del giusto amministratore riguarda tutto lo stivale.
Tornando agli esempi che vi abbiamo portato “esempi di catastrofe”, in un certo senso sono assonanti in quanto l’amministratore di condominio sbagliato è una vera catastrofe. Non è un problema di pochi il pensiero che l’amministratore di condominio sia truffaldino o incapace, gestisce i vostri soldi, ma non avete idea del come lo fa, e questo diventa un pensiero e un problema da valutare o eventualmente da risolvere.
Gli appellativi più ricorrenti per descrivere un amministratore
Apriamo le porte agli appellativi più ricorrenti nella descrizione dell’Amministratore, così giusto per capire:
- truffatore;
- incompetente;
- manigoldo;
- incapace;
- ecc….
Come scegliere l’amministratore di condominio sta diventando una manifestazioni del malcontento, delle più colorite Ma non tutti sono così, e meno male che sono la maggioranza. Se in questo articolo state cercando il responsabile del vostro problema condominiale, vi anticipo ce la colpa non è dell’amministratore, la colpa è proprio vostra, del condominio che elegge gli amministratori con le seguenti modalità:
- il meno caro;
- abita nel palazzo (non è un professionista);
- è il più vicino al condominio;
- quello imposto dal leader del condominio;
- tutto compreso;
- quello gratis;
- quello in saldo;
- i maghi, le fattucchiere, i chiromanti e i giocolieri dei bilanci condominiali.
e chi più nè ha …. più nè metta !!!
E’ tutta colpa dell’amministratore di condominio?
Caro lettore, nonchè condòmino, se sei arrivato a questo articolo la colpa è proprio tua. Se vogliamo fare un passo indietro bastava prestare attenzione in quell’unico giorno della nomina per dare un contributo positivo alla scelta, poi magari potevi sparire da qualsiasi altra riunione assembleare ordinaria o straordinaria che sia, tanto avevi scelto il cavallo giusto e potevi rilassarti sul divano a guardare la partita sapendo di essere in buone mani, invece ora cerchi su internet la soluzione.
Non ci resta che darti una linea guida per la corretta scelta dell’amministratore di condominio a Roma.
Le 10 regole per scegliere l’amministratore di condominio a Roma
- Scegliere tra una rosa di almeno tre candidati;
- I pretendenti devono presentarsi prima della riunione da tutti i condòmini per un incontro conoscitivo ( se sono più di tre, potete affidare al consiglio di condominio l’onere di effettuare una valutazione pre assemblea, valutazione di cui parleremo).
- Non fate in modo che un candidato sia imposto dal leader del condominio, non sarebbe imparziale e democratico, e sicuramente in cerca di favori;
- Non nominare un condòmino come amministratore, oltre che avere degli interessi (tipo non pagare le rate di condominio) o non seguire una corretta e imparziale gestione, oggigiorno deve avere competenze tipiche della professione e non può permettersi di improvvisare;
- Verificate che sia in possesso di una assicurazione;
- Chiedete l’autocertificare i carichi pendenti;
- Non deve avere relazioni privilegiate con alcune ditte;
- Il numero di condomini gestiti non è sinonimo di efficienza, spesso è meglio affidarsi a chi vuole emergere. Chi a fame di farsi conoscere vi darà sicuramente più ascolto e sarà sicuramente più interessato alla vita condominiale. I grandi studi hanno altro a cui pensare;
- Diffidate di preventivi troppo bassi possono celare costi nascosti;
- Oltre il costo annuale della gestione ordinaria valutate il costo di gestione straordinaria, cosa è compreso e cosa no;
Le 7 regole per scegliere un Amministratore di condominio
- esperienza;
- la vicinanza al condominio è valutabile nella circoscrizione di appartenenza non c’è bisogno che si trovi necessariamente sulla via del condominio;
- appartenere ad una associazione di amministratori di condominio;
- corso di studi e formazione professionale. Considerate che un amministratore di condominio deve essere, oltre che un amministratore, anche un pò commercialista, avvocato, geometra, architetto, ingegnere ecc.;
- A causa delle numerose conoscenze professionali che deve avere un amministratore di condominio, è indispensabile sapere chi collabora con l’amministratore;
- Il condomino online. La gestione del condominio trasparente con un servizio di condivisione delle informazioni è indispensabile. Se il condominio online è gratuito è meglio in quanto non è un onere per l’amministratore di condominio ma una opportunità di condividere il proprio lavoro;
- Deve possedere la caratteristica inderogabile dell’onestà, purtroppo valutabile solo in corso d’opera o per provata esperienza suggerita da altri condomini.
Scegliere il nuovo amministratore in assemblea in presenza dell’amministratore
La prima domanda è: se l’amministratore di condominio è presente, ha diritto di replica rispetto alla presentazione di preventivi.
Sicuramente per l’amministratore di condominio uscente non è una bella sensazione sentirsi revocato. Nella maggior parte dei casi l’amministratore del condominio lascerà leggere i preventivi, accompagnerà la nova scelta, ringrazierà comunicando all’assemblea di condominio che quanto prima effettuerà il passaggio di consegne.
C’è la possibilità che l’amministratore di condominio ostacoli la nuova elezioni replicando su fatti o eventi contestati alla sua gestione. Quello che dovete fare e non dare modo all’amministratore di condominio di replicare. Una mossa astuta potrebbe essere, il presidente prende parola, chiede all’assemblea il passaggio al primo punto per la nomina dell’amministratore, l’assemblea acconsente. Il presidente si rivolge all’amministratore di condominio ringraziandolo per il suo operato e il tempo dedicato al condominio e che, senza togliere nulla alla sua gestione, ha raccolto un generale bisogno del condominio di provare a cambiare tipo di gestione.
In altre parole non utilizzare parole di critica per dare modo all’amministratore di condominio di replicare, cosa non piacevole da entrambe le parti.
Le uniche parole deve sentire un amministratore uscente è essere di ringraziamento per il tempo dedicato al condominio. Questa è anche una conduzione civica di una assemblea condominiale. Inveire contro l’amministratore di condominio colpevolizzandolo per un motivo o l’altro davanti ad una assemblea non è educato e rispettoso. Se avete qualcosa dia rimproverare o giudicare potevate farlo telefonicamente o dietro un appuntamento a studio.
Il momento della revoca di un amministratore di condominio deve riassumersi in una nuova scelta non in una critica del passato. Se si è scelti di voltare pagina e riaprirla con una nuova gestione condominiale di quello dovete discutere in asemblea.
Come scegliere l’amministratore di condominio quando ci sono più offerte di gestione del condominio
Quando siamo in presenza di tante offerte da parte di diversi amministratori di condominio, c’è la possibilità che una lettura infinita faccia decadere la votazione per mancato interesse, confusione, stanchezza dei presenti ecc…
Per ovviare a questo inconveniente potete affidare la preselezione dei candidati amministratori di condominio al consiglio del condominio.
La funzione del consiglio del condominio in presenza di più preventivi per la gestione del vostro condominio
La premessa è che, il Consiglio di Condominio, non delibera ma deve limitarsi a svolgere funzioni di tipo consultive e di controllo e non può prendere decisioni vincolante per l’intero condominio art. 1130 bis del c.c. ultimo comma.
Cosa importante è dare la massima diffusione all’iniziativa con affissione in condominio.
Con l’affissione dovete fare presente al condominio che il consiglio di condominio, viste le numerose proposte, e al fine di snellire la scelta in assemblea, si incontrerà il giorno …, luogo …. e ora …. e verbalizzerà l’incontro Il verbale così redatto, farà parte integrante del verbale libro assemblee. Sono ammessi uditori.
La valutazione di un preventivo per l’amministrazione di un condominio passa da una valutazione formale, economica e di contenuto
La cosa più complicata sarà la valutazione economica e di contenuto dei preventivi dell’amministratore di condominio proponente. Se la valutazione economica e di contenuto del preventivo dell’amministratore di condominio risulta complessa, quella formale sarà semplice in quanto dovrà rispettare un format che avrete stabilito precedentemente e che avete consegnato a tutti gli amministratori di condomino che intendono presentare un preventivo, come fosse un vero e proprio capitolato (che vi allego)”,.
Il mancato rispetto del format di presentazione porta all’esclusione.
Obbligare il preventivo di un amministratore di condominio incanalandolo in precisi binari, vi consentirà di comparare con efficacia più preventivi.
Il verbale del consiglio di condominio per facilitare la scelta del nuovo amministratore di condominio
OGGETTO: verbale del consiglio per la scelta del nuovo amministratore di condominio:
VERBALE DEL CONSIGLIO DEL CONDOMINIO
L’anno ….. (………) il giorno ….. (……) del mese di ……. alle ore ….. si sono svolte le operazioni di apertura delle buste per la procedura di valutazione dei preventivi da sottoporre all’assemblea di condominio che si terrà il giorno 15 ottobre 2020.
Presso la seguente unità immobiliare ___________________________________
La valutazione dei preventivi è di natura formale e sostanziale. Il consiglio non prenderà decisioni in merito all’inclusione o all’esclusione delle proposte, ma si limiterà a redigere un verbale di idoneità o non idoneità nonché a una valutazione di contenuto ed economica, che consentirà all’assemblea di condominio di scegliere in maniera più agevole l’amministratore più competente alle necessità del condominio.
La valutazione formale della presentazione di un preventivo per la gestione del condominio
I preventivi non idonei per l’amministrazione del condominio:
- Format di presentazione della domanda non corrispondente e quindi non valutabile. Verrà proposta all’assemblea di condominio l’esclusione (NON IDONEO).
- Elementi scarsi, mancati o insufficienti non sanabili. Verrà proposta all’assemblea di condominio l’esclusione (NON IDONEO)
I preventivi idonei per l’amministrazione del condominio:
La seduta di valutazione è presieduta dai consiglieri di condominio:
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Viene nominato presidente del consiglio di condominio _______________________e segretario verbalizzante ________________________________.
Sono presenti in qualità di condomini uditori:
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PREMESSO
che con modalità di invito per la presentazione delle offerte per la gestione del condominio sono pervenute alla procedura in oggetto le seguenti offerte.
Si procede all’apertura delle plichi pervenuti ed all’esame della documentazione presentata dagli amministratori di condominio proponenti.
Il passo successivo è la valutazione degli elementi di contenuto ed economici attraverso un punteggio.
La valutazione economica e di contenuto di un preventivo dell’amministratore di condominio
La valutazione economica e di contenuto è facilitata dalla nota esplicativa riepilogativa della proposta di gestione dell’amministratore di condominio (allegata al presente articolo). Inserendo un punteggio per ogni voce otterrete un totale che vi permetterà di valutare economicamente un preventivo e potendolo così comparare con altri preventivi di gestione.
Dalla valutazione economica si passa a quella di contenuto. La valutazione di contenuto di un preventivo di un amministratore di condominio può riassumersi nella valutazione della disponibilità dell’amministratore ovvero telefono di studio e cellulare, numero verde gratuito, condominio online ecc… se ha collaboratori, ovvero la loro esperienza e qualifica … e così via per tutte le voci che ritenete di valore.
Punteggio: valutazione formale del preventivo idoneo = valutazione economica + valutazione di contenuto = Totale
Allegati:
verbale del consiglio di condominio per la valutazione preventivo amministratore di condominio
Nota integrativa economica del preventivo amministratore di condominio
La sfiducia nello scegliere ‘amministratore di condominio sbagliato può portare a spendere soldi per la revisione condominiale
L’inizio dell’articolo spiega che la colpa dell’essere amministrati dall’amministratore di condominio sbagliato parte della scelta sbagliata dell’assemblea. Quindi la colpa ricade sullo stesso condominio che è stato troppo leggero o superficiale nella scelta.
Quando manca la fiducia in un amministratore di condominio l’unico modo per sapere se quella sensazione trova fondamenti, risiede nella revisione condominiale. I costi di una revisione condominiale variano a seconda della grandezza del condominio e in percentuale dato dal totale del consuntivo.
Per evitare di spendere ulteriori soldi per una revisione condominiale, occorre fare la giusta scelta, ovvero il giusto amministratore di condominio. Se così non è stato, è avete dei sospetti, possiamo aiutarti con una revisione condominiale gratuita a Roma. Dallo studio della struttura dei conti e del bilancio patrimoniale del condominio di una gestione possiamo dirti se sono coerenti. Questa valutazione di revisione condominiale è a costo zero.
Inviaci il bilancio consuntivo corredato del bilancio patrimoniale e la nota integrativa al presente indirizzo info@webcondomini.net”.
Il nostro staff a Roma, è composto, oltre che da amministratori condominiali abilitati alla revisione condominiale, anche di un revisore legale iscritto all’albo dei revisori.
Prima di spendere soldi inutilmente per una revisione condominiale, siamo in grado di dirti se ci sono i fondamenti per chiederla.
Non spendere buttare soldi, prima chiedi a noi
