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Nessuno legge il bilancio condominiale o lo guarda superficialmente
Nella mia carriera di amministratore di condominio, sono centinaia, se non migliaia le domande che mi sono state poste dai condomini che gestisco in merito a spiegazioni di natura contabile. Il problema è che non ho mai ricevuto le giuste domande sui bilanci condominiali, pressoché mai letti a dovere, o superficialmente, vuoi per fiducia, ma più che altro per mancanza di competenza nella materia.
Più facile quando ho ricevuto richieste di chiarimenti da parte di condòmini, magari più afferrati sui numeri, perché ragionieri o commercialisti, dove il percorso delle spiegazioni è facilitato da una maggiore competenza di chi ti sta ascoltando.
Tutte queste migliaia di domande si sono sempre e comunque fermate al riparto delle spese e nello specifico a un solo numero che chiamiamo “saldo”.
Come controllare il saldo del bilancio condominiale e la correttezza nel riparto delle spese condominiali
La risposta è “non è possibile”.
Ma facciamo un passo indietro. La domanda giusta non è la correttezza del saldo ma la correttezza del riparto.
Guardando un riparto e nello specifico un saldo, andate a controllare i versamenti effettuati nella sola annualità in questione, cioè dall’1/1/xxxx al 31/1/xxxx, e le spese per quella annualità nel periodo suddetto.
Se non conoscete quali sono i documenti obbligatori da presentare in condominio:
Come si costruisce un saldo?
- Dai “versamenti” per l’annualità in corso e i versamenti del saldo dell’annualità precedente.
- Dai “costi” di bilancio ripartite sulla proprietà per millesimi o parti uguali, nelle varie voci di costo contenute nei conti e sottoconti.
Ma se il dato “versamenti” è certo (potete riscontrarlo con i bonifici), chi vi dice che l’imputazione di quei costi di bilancio sia stata effettivamente corretta, o ci sono spese non imputabili al vostro appartamento?
E’ qui che il saldo di vostra competenza potrebbe essere non corretto.
A questo punto abbiamo capito che dalla documentazione fornita dall’amministratore è possibile unicamente capire la correttezza del riparto e non del saldo
Come verificare la correttezza delle spese imputate a saldo?
Semplice!!! anzi no, perché bisogna ricostruire tutta la contabilità.
Verificare il saldo dalla ricostruzione contabile o dalla revisione contabile?
Avrete sentito parlare della revisione contabile ma no della ricostruzione contabile.
Qual’è la differenza?
Sono esattamente la stessa cosa, forse al legislatore piaceva questa parola e l’ha appiccicata impropriamente alla riforma del condominio perchè faceva figo , forse accostandola alla revisione legale dei conti che nulla a che fare con la revisione condominiale.
se siete curiosi di sapere la differenza leggete questo articolo, potrà illuminarvi su quanti soldi si spendono il più delle volte inutilmente
Differenza tra revisione legale dei conti condominiali e revisione condominiale
Se si vuole sapere se i saldi di un bilancio condominiale sono corretti occorre ricostruire la contabilità. In questo caso la ricostruzione contabile condominiale chiamata impropriamente revisione condominiale ha senso.
Ma vale la pena spendere migliaia di euro per arrivare a un saldo simile o uguale?
Revisione condominiale o ricostruzione condominiale del saldo fai da te
Come scoprire se il vostro saldo condominiale è corretto senza spendere un patrimonio?
Qui in parte ci dobbiamo fidare del nostro amministratore, perchè non andiamo a prendere le singole fatture ma entriamo nel bilancio condominiale, quindi analizziamo conti e sottoconti.
I conti non sono altro che valore complessivo dei sottoconti e che trovate nel riparto come:
- TABELLA A
- SCALE E ASCENSORE
- AUTORIMESSA
- GIARDINO
- RISCALDAMENTO
- RAFFRESCAMENTO
- ACQUA
- ECC ..
I conti, sono associati ad una tabella millesimale, esclusi i costi a consumo hanno un valore totale dato dai sottoconti, e proprio i sottoconti dovete andare a verificare.
I sottoconti determinano il valore dei saldi, una errata imputazione determina un valore errato del saldo condominiale
Qui possiamo fare centinaia di esempi, prendiamone alcuni tra i più semplici per capire il meccanismo:
- Imputazione di un costo per un intervento sulla scala “A” di pertinenza della scala “B”
- Inversione dei contatori della corrente POD.
- Ripartizione energia elettrica di un POD che serve scale, ascensore e autorimessa errato.
- Costo energia elettrica presente nella scala ma non nell’autorimessa.
- Controllo estintori e porte REI nell’autorimessa pagato anche dalle scale.
- Intervento su parabola condominiale pagato anche dalle cantine
- Soffitte che pagano l’intervento del caldaista
Di esempi ne possiamo fare molti, ma ATTENZIONE, qui entrano in gioco anche le tabelle millesimali.
Le tabelle millesimali del condominio sono essenziali per controllare il saldo del bilancio condominiale e la correttezza nel riparto delle spese condominiali
correttezza della determinazione dei saldi
Partiamo dal presupposto che le tabelle millesimali copiate dall’amministratore di condominio nel riparto siano corrette (anche se vi invito a dargli un’occhiata). Qui è proprio il costruttore, ovvero colui che ha pensato il condominio che alle volte lo ha pensato male e non è colpa dell’amministratore. Nell’esempio (7) per esempio “soffitte che pagano il caldaista e in generale tutti i costi della caldaia compresa la sostituzione è un caso che abbiamo su un nostro condominio, pensavamo ad un errore o un’anomalia, e in parte è così. Praticamente le soffitte non hanno il riscaldamento ma hanno una predisposizione che i proprietari hanno la possibilità di allacciare. Anche se, e vi assicuro, nessuno ha l’allaccio alla caldaia, pagano la manutenzione della stessa.
Quindi, prestate attenzione a come a pensato il costruttore la palazzina dove abitate, perchè è così che vanno ripartite le spese
Conclusione verifica saldi condominiali
Nella speranza di aver fatto luce al cruccio di tanti condòmini, l’annoso saldo tanto fastidioso e tanto discusso, se volete un parere sul vostro riparto condominiale non avete che da contattarci.
