Codice deontologico Amministratore di Condominio vs Commercialisti
Questo articolo nasce da una esigenza, da un vuoto lasciato dal legislatore, in parte colmato, ma ancora con lacune che lasciano spazio ai nostri clienti, i condomini, di aver maturato una certa diffidenza nella nostra professione.
Nel tempo si è cercato di dare un’ordine alla nostra professione, con le associazioni da una parte e dall’altra da iniziative private chiamate: imprenditore condominiale, facility management e i vai amministratori di condominio 2.0, 3.0, fino al 6.0.
Ovviamente lodiamo chi ha preso queste iniziative private, e meno male che esistono le associazioni come ANACI e ANAMMI ecc.. ma …
Il problema è che “il vero ordine doveva essere un altro”, l’ordine degli amministratori di condominio e dei revisori condominiali.
Perché c’è un vuoto non colmato che penalizza, in parte la professione dell’amministratore di condominio, e dall’altra fa male al condominio. Fa male al condominio perchè non e dotato dei mezzi per difendersi da una gestione condominiale colposa o dolosa.
Il condominio non ha i mezzi per difendersi dal cattivo amministratore di condominio
Anche se il condominio è il datore di lavoro dell’amministratore di condominio, capita, e anche spesso, che non riesca a liberarsene. E’ il caso dei condomini con un certo numero di condòmini che faticano a raggiungere i millesimi di legge per la nomina e revoca dell’amministratore.
Essendo la revoca di fatto espressione dell’assemblea, non sempre il condominio riesce a deliberare o comunque non nei tempi dovuti, con situazioni che a volte si trascinano per anni.
Codice deontologico Amministratore di Condominio vs Commercialisti
Non me ne vogliano i Commercialisti nel prenderli sempre da esempio, ma oggi abbiamo bisogno del loro ordine per capire come potrebbe migliorare la nostra professione di amministratori di condominio e di conseguenza la vita in condominio.
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Codice deontologico del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili
Prendiamo in esame il codice deotologico del Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili e confrontiamolo con quello delle associazioni degli amministratori di condominio. Questo confronto è molto interessante perchè possiamo capire cosa manca alla nostra professione.
Articolo 4 potestà disciplinare degli Ordine dei dottori Commercialisti
1. L'inosservanza dei principi, degli obblighi e dei divieti fissati dal presente Codice e ogni azione o omissione, comunque contraria al decoro o al corretto esercizio della professione, costituiscono violazione che dà luogo all’esercizio dell’azione disciplinare, punibile con le sanzioni previste dalla legge. 2. Le sanzioni devono essere proporzionate alla gravità della violazione e alle conseguenze dannose che possano essere derivate dalla medesima. A tal fine devono valutarsi la gravità del fatto, l’eventuale sussistenza del dolo e sua intensità ovvero il grado di colpa nonché ogni circostanza, soggettiva e oggettiva, connessa alla violazione. Oggetto di valutazione è il comportamento complessivo del professionista, nonché l’eventuale danno provocato.
Riflessioni: La violazione del codice deontologico di una associazione di amministratori di condominio culmina con l’espulsione dall’associazione stessa. Questo vuol dire che l’amministratore di condominio morto un papa se ne fa un altro, e si iscrive ad altra associazione o anche a nessuna. Le violazioni di un’associazione sono per lo più improntate a una violazione verso l’associazione stessa o ai suoi associati. L’ordine dei Consiglio Nazionale dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili porta in pancia un braccio forte chiamato consiglio di disciplina che, se chiamato, il suo verdetto può culminare con l’espulsione dall’ordine. A questo punto quel soggetto non potrà mai più esercitare, non esiste un altro ordine a cui iscriversi. Inoltre il consiglio di disciplina, visti i fatti e sentito il collega, può e deve, nei casi previsti più gravi, fare la segnalazione alla Magistratura.
Quello che si percepisce nelle associazioni degli amministratori di condominio è una tutela verso l’associazione stessa e degli associati. Questo ha un senso, fintanto che:
Una associazione, in diritto, indica un ente costituito da un insieme di persone fisiche o giuridiche (gli associati) legate dal perseguimento di uno scopo comune.
Un Ordine Professionale è un Ente Pubblico posto “sotto l’alta vigilanza del Ministero della Giustizia”, la cui funzione principale consiste nel garantire il cittadino circa la professionalità e la competenza dei professionisti che svolgono attività dedicate nel campo della tecnica, della salute, della legge.
Da queste definizioni capiamo le motivazioni, un’associazione persegue uno scopo comune degli associati, mentre un ordine garantisce ai cittadini la professionalità degli iscritti
Articolo 7 OBIETTIVITÀ degli Ordine dei dottori Commercialisti
1. Il professionista deve agire in assenza di pregiudizi, conflitti di interessi o pressioni di altri che possano influenzare il suo giudizio o la sua attività professionale. 2. Egli dovrà quindi evitare qualsiasi relazione che possa essere causa di pregiudizio o di indebita influenza nel suo giudizio o nella sua attività professionale.
Questo articolo ha un esploso anche nell’art. 9 (indipendenza) che vi invito a leggere, lo tralasciamo in quanto l’articolo 7 citato è sufficiente alle nostre riflessioni.
Riflessione: Come è possibile che in una attività come l’amministratore di condominio non esista o non è previsto un articolo da parte delle associazioni che prevede il conflitto di interesse?. Purtroppo non hanno il potere per esprimere un tale diniego. Il conflitto di interesse in un condominio da parte di un amministratore di condominio è lampante:
- Partecipazioni in società che prestano servizi in condominio o addirittura il possesso del 100% di queste società. Chi vigila sulla ditta di pulizie se è lui la ditta di pulizie.
- Geometri direttori dei lavori in condominio che dicono, se lo faccio io il direttore dei lavori vi faccio risparmiare sulla percentuale dell’amministratore per lavori straordinari. Va bene ma chi vigila sull’amministratore se è lui il direttore dei lavori.
Di esempi ne possiamo elencare un’infinità, ma senza spingerci oltre abbiamo compreso bene che il conflitto nell’amministrazione condominiale può esistere e non è regolamentato.
Articolo 15 COLLABORAZIONE TRA COLLEGHI dell’ordine dei dottori Commercialisti
3. Il giovane professionista deve trattare con riguardo il collega più anziano, il quale, con suggerimenti e consigli, può rappresentare una guida ed un esempio nell’esercizio della professione.
Riflessione: Questo è un bellissimo articolo che ci manca. Nessun corso di formazione può darci più insegnamento tanto quanto l’esperienza di un collega amministratore di condominio più anziano.
Articolo 16 SUBENTRO AD UN COLLEGA nell’Ordine dei dottori Commercialisti
2. Prima di accettare l’incarico, il professionista deve: a) accertarsi che il cliente abbia informato il collega della richiesta di sostituzione e abbia manifestato formalmente il recesso dall'incarico professionale
Riflessione: E qui passiamo alle noti dolenti. Il comportamento che un commercialista deve adottare è improntato verso il cliente. Interessante la dicitura, è il cliente che informa della sostituzione. Nelle associazione degli amministratori di condominio, l’amministratore di condominio, prima di fare un’offerta per il compenso professionale per amministrare stabili od immobili, deve interpellare il collega in carica.
Questa modalità è discutibile per due motivi:
- Al centro di una proposta per la gestione del condominio ci dovrebbe essere il cliente, che in questo caso è il condominio e non chi lo gestisce.
- E’ la regola dello svantaggio, dare notizia ad un collega della stessa associazione in quanto innescherebbe (forse) dinamiche, che nel caso favorirebbero il subentro da parte di un collega di altra associazione o di nessuna.
Articolo 43 DIVIETO DI INTERMEDIAZIONE
1. E’ vietata l’intermediazione che possa pregiudicare l’indipendenza e l’obiettività del professionista.
Riflessione: L’intermediazione non è atipica nella nostra professione. Nella nostra esperienza ci siamo imbattuti in due casi di intermediazione, entrambi dove risultava la moglie essere amministratore di condominio, ma in realtà era il marito a gestire il condominio. Questa è una prassi del tutto scorretta nei confronti del condominio dove la ragione sociale si mischia agli affari o ai limiti personali.
Conclusioni per il Codice deontologico Amministratore di Condominio vs Commercialisti
Occorre che le associazioni ascoltino le esigenze dei condomini e favoriscano quegli amministratori di condominio che intraprendano questa attività con onestà e diligenza.
U passo in avanti, oltre le iniziative private potrebbero essere:
- Le associazioni tra di loro devono comunicare e mettere al centro del loro scopo sociale il condominio prima ancora che l’amministratore di condominio.
- Devono fare fronte comune e bandire unanimemente l’amministratore di condominio disonesto.
- Devono impedire l’intermediazione nell’amministrazione di un condominio.
- Valorizzare il collega amministratore di condominio più anziano.
- Favorire maggiormente il passaggio di consegne tra amministratori in favore del condominio e non la comunicazione tra di loro nel momento della presentazione di un preventivo.
- Eliminare il conflitto di interessi dell’amministratore di condominio.
Questa non vuole essere una critica verso le associazioni degli amministratori di condominio, ma una richiesta di aiuto, dato che sono la cosa più vicina che assomiglia a un ordine.
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