Il portone d’ingresso condominiale rappresenta un bene condiviso, quindi fruibile da tutti i condomini proprietari, e necessario, ossia la sua presenza, e le spese che ne potranno derivare, non sono facoltativi.
Oltre ciò, contribuisce al decoro estetico dell’intero stabile condominiale.
Vien da sé che, in caso di manutenzione e/o riparazione, le spese non siano a carico di una singola persona, bensì ogni condomino deve contribuire in proporzione ai millesimi in suo possesso.
Esiste però un’eccezione, ossia nel caso in cui il regolamento condominiale, di tipo contrattuale, disponga diversamente. Inoltre, può accadere che alcuni condomini, godendo di un accesso indipendente, non usufruiscano del portone comune. Vediamo, quindi, come procedere in caso di rottura del bene comune.
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A CHI SPETTA PAGARE
Come abbiamo affermato prima, gli oneri correlati alle spese di manutenzione e riparazione sono, salvo eccezioni, a carico di tutti i comproprietari.
La Corte d’appello di Milano (sentenza 3/7/1992, Arch. locazioni 1993, 309) stabilisce che “…anche i proprietari di unità aventi accesso autonomo dalla strada debbono concorrere alle spese di manutenzione inerenti all’androne e alle scale”, poiché “costituiscono elementi necessari per la configurazione del fabbricato e strumenti indispensabili per il godimento e la conservazione delle strutture di copertura, cui tutti i condomini sono tenuti per la salvaguardia della proprietà individuale e per la sicurezza dei terzi”.
I sopracitati condomini con accesso indipendente, quindi, non sono esonerati dal concorrere alle spese di conservazione del portone, e degli altri elementi costituenti condominio (come l’illuminazione, la moquette e la passatoia d’ingresso), in ogni caso. Ciò che può variare è in quale misura essi debbano partecipare a queste spese, poiché queste ultime sono ripartite in proporzione dell’utilizzo che ciascun condomino può fare degli oggetti comuni. Bisogna ricordare, comunque, che tutto ciò precedentemente affermato è valido a meno che il condomino sia stato stato espressamente esentato, con delibera assunta dalla assemblea o dal regolamento condominiale, al contributo ai costi.
Le uniche spese che spettano unicamente a coloro che ne usufruiscono sono quelle legate all’installazione o riparazione del citofono.
QUALI MAGGIORANZE PER APPROVARE GLI INTERVENTI?
Una volta stabiliti i contribuenti alle spese di manutenzione e riparazione del portone condominiale, è necessario chiarire quali siano le maggioranze necessarie per approvare tutti gli interventi necessari.
In caso di riparazione e ristrutturazione, si ha bisogno di un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio in assemblea. Questa stessa maggioranza è necessaria anche nel caso in cui si voglia sostituire il portone, magari con innovazioni che ne aumentino la sicurezza o lo migliorino nell’utilizzo o da un punto di vista estetico.
Se si dovessero apportare modifiche di grande impatto, come ad esempio un cambiamento nella struttura muraria del condominio, si necessita di un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno i due terzi dell’effettivo valore dello stabile.
L’articolo 1135, comma 2, del Codice civile asserisce inoltre che, nell’eventualità in cui occorrano lavori di manutenzione di carattere urgente all’interno del condominio, come ad esempio l’impossibilità di chiudere adeguatamente il portone d’ingresso, e quindi l’eventualità di far venir meno la sicurezza di chi abita all’interno dell’edificio, l’amministratore può contattare un’impresa specializzata ed eseguire la riparazione, senza l’assenso dell’assemblea.
